¿IPD o Llaves en mano?

El post de hoy es un diálogo simulado entre promotor, constructor y consultor sobre el tipo de contrato a utilizar en un proyecto. Básicamente se centra entre un contrato llaves en mano y un contrato colaborativo (IPD).


Promotor: bueno, la reunión de hoy es para ir avanzando en el tipo de contrato a utilizar para el proyecto. En nuestra casa estamos muy acostumbrados a trabajar con llaves en mano. La idea inicial es que en un cierto momento de la redacción del proyecto constructivo, os incorporéis junto al equipo de diseño para completarlo y ofrezcáis un precio cerrado del proyecto.

Constructor: como bien sabes Juan (es el nombre del promotor), nosotros ya tenemos suficiente experiencia en este tipo de contratos y nuestros clientes están satisfechos del inmueble que les entregamos.


Promotor: sí ya lo sé, tenéis buenas referencias. Pero, últimamente, nuestros compañeros americanos nos hablan muy bien de un tipo de contrato que han utilizado en proyectos en USA.

Lo llaman Integrated Project Delivery (IPD). Por eso he invitado a Pedro, un consultor amigo experto en estos temas.


Consultor: gracias, Juan.


Sí, efectivamente estos contratos se están utilizando con éxito, sobre todo en países con cultura anglosajona y en Finlandia. En estos países hay mucha más tradición de que el constructor participe en el diseño, comparando con España.

Básicamente consistiría en compartir riesgos y beneficios desde el principio entre promotor, constructor y arquitecto.

Y además, los costes directos son transparentes.

Hay una variedad utilizada en U.K. y es un Proyecto y Obra tradicional pero con costes transparentes. En este caso, riesgo y beneficio lo asumen constructor y promotor.

Promotor: en nuestro caso debería ser un contrato a tres bandas.

El anteproyecto lo ha hecho un despacho de arquitectura y estamos contentos con ellos.

Además, tienen experiencia en BIM y queremos abordarlo con esta metodología.

Constructor: nosotros ya hemos hecho alguna obra con BIM y no habría ningún problema. Tenemos expertos en plataformas BIM y nuestros jefes de producción cogen el rol de BIM Managers.

Ya vi la información que nos enviaste del proyecto y aún no hemos trabajado con este despacho, aunque es conocido por su profesionalidad y su nivel de detalle en los proyectos constructivos. El BIM además es una gran ayuda para ello.

De todas formas no acabo de entender muy bien el éxito de estos contratos IPD. Los costes directos son transparentes, de acuerdo, no sería la primera vez para nosotros. Puedo presentarte el balance y la cuenta de resultados del 2014 para que veas que nuestra K de paso es del 45%. Y para este año nuestro objetivo en beneficios en proyectos similares es del 4%.

Estos son nuestros datos de partida. Aunque con llaves en mano lo tendrías mucho mejor.

El riesgo lo asumimos nosotros y no tú, Juan. No tendrías que preocuparte por nada: tienes BIM, un buen arquitecto y una buena constructora. Está todo a vuestro favor.

Promotor: gracias por tu sinceridad Alex (el nombre del constructor).

Si avanzamos con el contrato IPD miraremos los datos que nos aportas, aunque otras constructoras trabajan con K inferiores. Pero también son más pequeñas.

Consultor: ¿Qué ventajas dicen tus compañeros americanos que ofrecen estos contratos IPD?

Promotor: Están encantados. En comparación con otros proyectos similares, han reducido el plazo de ejecución, no ha habido desviaciones económicas y el clima laboral entre los diferentes agentes del proyecto fue muy bueno.

En general, todo el mundo al finalizar el proyecto quería repetir. Estos contratos favorecen el trabajo en equipo desde el instante cero, desde la fase de diseño.

También comentaron que se necesitó mayor implicación por parte nuestra (la propiedad) en el proyecto.

Consultor: aquí está la clave de todo. La disponibilidad y experiencia del promotor.

Hay propiedades que no tienen en plantilla un equipo con experiencia en obra o recursos disponibles para los futuros proyectos en marcha y deciden externalizar la gestión. Tienen dos formas:

  • Vía concesión

  • Vía project management

En la primera delegan el diseño, ejecución y explotación del inmueble durante un período de tiempo a la constructora. Después vuelve al propietario.

En la segunda delegan el riesgo al equipo del Project. Ellos contratan por lotes  y también pueden hacer llaves en mano con constructor.

Promotor: no es nuestro caso. Tenemos gente en casa con experiencia. Faltaría ver la disponibilidad de mis equipos.

De todas formas, también podría contratar un Project como representante nuestro para el IPD.

Consultor: sí, tienes razón, Juan. Buena apreciación.

Constructor: hay un tema que no acabo de entender… todos estamos hartos de ir a reuniones con mucha gente. Además, son maratonianas y no aportan nada. Es un consumo de tiempo y recursos.

En estas reuniones, los que tienen capacidad de decisión (que al final son dos o tres) podrían llegar a las mismas conclusiones con buena información previa, sin necesidad de invitar a dirección de obra, industriales, constructor, ingenierías, etc…

Promotor: sí, yo también me hago esta pregunta.

Pero no sé si estos contratos funcionarían aquí en España. No somos muy buenos gestionando reuniones.



Consultor: pero eso tiene solución. Como todo en la vida.

Se trata de coger buenas prácticas y repetirlas.

En estos contratos conviene desde el principio establecer un estándar de reunión. Más o menos vendría a decir lo siguiente:




  • Cumplimiento de horarios de inicio y de fin

  • Agenda de los temas a tocar

  • Preparación previa de los asistentes a la reunión

  • Promover la participación de todos los integrantes

Seguramente en las reuniones iniciales haría falta un facilitador. Es como se suele hacer incluso en España, en otros sectores.

Promotor: esto ya lo hemos probado a nivel interno. Y llegamos a la conclusión que la gente lo cumple solo si hay sanciones previas de no cumplimiento. ¡¡Somos latinos!!

Consultor: hay otro tema a tener en cuenta: la complejidad.


Hay proyectos sencillos y problemáticos. No es lo mismo hacer una urbanización sin ninguna complejidad técnica en medio del territorio, sin ningún condicionante, que la misma urbanización en medio de una ciudad.

Cuando el proyecto afecta a terceros (sea servicios públicos, operadores, usuarios u otros) la gestión empeora.

Promotor: Sí… y nuestra implicación en el proyecto también es mayor. También me gustaría mejorar este aspecto. Mi personal se queja y prefiere delegarlo.

Consultor: ¿Podríamos decir que hay una variable, la complejidad, donde la probabilidad de éxito disminuye y nos puede ayudar a decidir la forma de contrato más eficiente?

Promotor: Gracias, Pedro. Tu apunte me ha hecho recordar una frase de mi abuelo. Me decía “El ojo del amo engorda el caballo”.

Y después continuaba:

Yo diría que son proyectos donde el riesgo de contratiempos es alto y además se necesitan buenas soluciones y rápidas.

Quizá no es una buena solución un llave en mano para el proyecto por el cual estamos reunidos: un contrato IPD puede ser mejor solución. Necesitaremos la aportación y la observancia de todos para llevarlo a buen término.

Constructor: he de decir que cuando aceptamos contratos llaves en mano es en casos donde el proyecto constructivo está muy bien definido, con cierta garantía de que las modificaciones serán pocas (tanto por el promotor como por el arquitecto) y tenemos un buen estudio de costes.

No asumimos unos improvistos superiores al 5%.

En estos proyectos el riesgo está acotado. Y nuestra función es reducir el tiempo final y los costes directos para aumentar el margen.

No hace falta decir que sin detrimento de la calidad. Hoy en día, la calidad se sobrentiende.

Promotor: lo hablaré con mi jefe, pero creo que tengo un buen equipo para empezar pronto.

Está claro que el proyecto a realizar es del tipo que hemos denominado “complejo”. Aunque estará muy bien definido; el tiempo de ejecución será importante porque además del tema económico hay la afectación de la vía pública y los vecinos.

Esto siempre hay que gestionarlo de forma eficiente: cero accidentes y afectación la mínima posible.

Creo que el contrato IPD puede ser una buena solución.

Un ejemplo ha sido esta reunión: ha habido transparencia y los pros y contras han surgido de forma espontánea.

Si mantenemos este clima entre nosotros y el arquitecto, los contratiempos que vayan surgiendo durante el diseño y la ejecución se solucionarán rápidamente.

El objetivo común a todos nosotros es el éxito del proyecto.

Y esto incluye:

  • Cumplimiento de plazos

  • Cero accidentes

  • No conflictos a nivel público

  • Que todos ganemos dinero

Vosotros que tengáis un margen y por nuestra parte que esté por debajo del presupuestado. Lo conseguiremos.

Y esto incluye:

  • Cumplimiento de plazos

  • Cero accidentes

  • No conflictos a nivel público

  • Que todos ganemos dinero

Vosotros que tengáis un margen y por nuestra parte que esté por debajo del presupuestado. Lo conseguiremos.


FUENTES: http://leanbimconstruction.com/ipd-o-llaves-en-mano

TRANSCRIPCIÓN: Areli Álvarez Lean Construction México®

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